Разделить участок под двумя многоквартирными домами…Мэрия нужна?


История эта была долгой и запутанной. Но мы любим распутывать такие «клубочки».

На одном земельном участке стояли три многоквартирных дома, построенные достаточно давно. Земельные участки под ними сформированы не были. Двумя домами управляли два ТСЖ (для удобства обозначим их №1 и №2), третьим (№3)– управляющая компания.  Дом №1 – большой, почти на 400 квартир, №2 – на 70 плюс нежилые помещения; №3 – тоже квартир на 70.

ТСЖ дома №1 обращается в мэрию с заявлением о формировании земельного участка под их домом. Естественно, что в этом случае встал вопрос о формировании земельных участков и под другими двумя домами. Был подготовлен межевой план и один большой участок был разделен на сначала на два – ЗУ1 (для дома №1) и ЗУ2 (для дома №2 и №3). Затем на основании заявления ТСЖ дома №2, ЗУ2 был разделен еще на два – ЗУ3 (для дома №2) и ЗУ4 (для дома №3). При этом дома №2 и №3 остались недовольны разделом, так как участки были равными по площади и их пожелания при формировании участков (относительно границы между ними) не были учтены. Ну да ладно, подумали они, что-нибудь придумаем. Вопрос решаемый. Но не тут то было.

Получив документы из кадастра, ТСЖ дома №1 тоже осталось недовольно площадью сформированного для их дома участка и направилось в мэрию. Мэрия, по непонятной причине, в положение дома №1 вошла, тоже видимо посчитав, что земли им отвели маловато (несмотря на расчеты кадастровых инженеров МУП «Кадастровое бюро»),  обратилось в Кадастровую палату с заявлением о снятии земельных участков с кадастрового учета.  О чем собственники домов №2 и №3 – ни сном, ни духом, как говорится (и это при том, что за подготовку межевого плана они платили сами).  Понятно, что сделано это было для целей формирования новых участков, один из которых своей площадью должен был удовлетворить потребности ТСЖ дома №1.

Кадастровая палата по заявлению мэрии ЗУ3 и ЗУ4 с учета сняла, оставив вместо них ранее образованный ЗУ2 и  оставшийся ЗУ1. А вот в снятии с учета ЗУ2 и ЗУ1 отказала.

Мэрия обратилась в суд с заявлением о признании отказа Кадастровой палаты в снятии с учета участков ЗУ1 и ЗУ2  незаконным. К участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены ТСЖ дома №1 и ТСЖ дома №2. Вот в этот момент собственники домов №2 и №3 и узнали , что участки под их домами уже сняты с учета и оба их дома стоят опять на одном участке – ЗУ2, который тоже хотят снять с учета и , как следствие, изменить границы их придомовой территории (читай –уменьшить).

На этом этапе юристы Бюро Управдом включились в процесс. Во-первых, была поддержана позиция Кадастровой палаты – земельные участки под многоквартирными домами в существующей застройке, переходят в общую долевую собственность собственников многоквартирного дома с момента формирования (ст. 16 Вводного закона в Жилищному кодексу РФ). Итогом формирования земельного участка является постановка его на государственный кадастровый учет , в результате которой участку присваивается кадастровый номер. Все. С этого момента земельный участок переходит в собственность собственников квартир, никаких решений органов местного самоуправления для перехода в собственность участка не требуется. Во-вторых, анализ доводов мэрии, третьего лица – ТСЖ дома №1 позволил сделать вывод, что, по сути, заявленный спор- это спор о праве, а именно , о границах земельных участков. А данный спор в порядке главы 24 АПК РФ  разрешен быть не может. В-третьих, в порядке указанной главы,  решения органов могут быть оспорены только в случае, если заявитель докажет, что этим решением нарушены его интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. А о каком аналогичном интересе мэрии в рамках данного дела можно говорить, если в любом случае, в тех или иных границах, земельные участки перейдут в собственность граждан бесплатно. Суд согласился с позицией юристов Бюро и Кадастровой палаты, и в удовлетворении требований отказал.

Однако, почему были сняты с учета ЗУ3 и ЗУ4. Разве не должна была Кадастровая палата отказать и в этом случае. Должна была. А не сделала этого по ошибке. Этим участкам был присвоен статус временных (то есть образуемых), а не учтенных (образованных). Эта ошибка и повлекла за собой последующее снятие с учета.

Отстояв судебный акт во всех инстанциях, юристы бюро стали решать задачу раздела ЗУ 2 между домами №2 и №3. Можно было бы обратиться в суд с заявлением о восстановлении сведений в кадастре. И это не составило бы  большого труда, так как все обстоятельства были установлены и специалистами Кадастровой палаты честно (за что им огромная благодарность и профессиональное уважение) сказано, что да мол, сняли по ошибке. Но, как мы помним, границы раздела этого ЗУ, стороны также не устраивали. Встал вопрос – что делать.

В мэрию с заявлением о формировании идти не очень хотелось, осадочек остался. Да и вопрос встал принципиально. Если ЗУ2 является общей долевой собственностью собственников домов №2 и №3, то при чем тут мэрия.  Поэтому было решено – разделить ЗУ2 на основании решений общих  собраний собственников. Так и сделали. Провели собрание, проголосовали более чем 2/3, утвердили границы раздела. Работа была проведена огромная, и легла она на плечи председателя ТСЖ дома №2 и председателя Совета дома №3.

Но тут (не скажем, что неожиданно), кадастровая палата отказала в постановке на государственный кадастровый учет вновь образованных земельных участков, на том основании, что собственники не вправе уменьшать размеры общего имущества. Мы пытались объяснить, что уменьшения относительно каждого отдельно взятого дома не происходит, приводили в обоснование положения жилищного, гражданского и земельного законодательства, регулирующие порядок  распоряжения общей долевой собственностью и образования земельных участков,  но тщетно. В этом случае наши коллеги из кадастровой палаты нашу позицию не поддержали.  И мы пошли отстаивать ее в суд.

Суд, поддержал наши доводы и участки разделил.

Кстати, ТСЖ дома №2, участвующее в деле с мэрией в качестве третьего лица (по первому делу) взыскало с мэрии все расходы на оплату услуг представителя.

 

X

Получить консультацию